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2019年 未来100多天中国楼市将会怎么走? (续)

2019
09/18
13:09
zjing
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  一二线:转凉,是暂时的

  不过,近期一二线楼市着实萎靡。

  9月11日,克而瑞照例公布长期跟踪的26个热点楼市(几乎全是一二线城市)数据。除少数城市,比如厦门、合肥(去年市场太差)、无锡(库存太低)表现尚好外,26个热点城市8月成交环比7月几乎全线下挫。

  下滑幅度较大的几乎腰斩。比如济南,8月份商品住宅成交环比下跌45%,同比下跌60%;南京8月成交环比下跌47%;作为二季度网红的苏州,连续三次重磅打压下,8月成交环比下滑31%;中部新星长沙,8月住宅销售同环比分别下跌41%和50%;作为三线的网红代表,徐州8月成交同环比分别下跌49%、48%;7月还咄咄逼人的西安,也开始下跌了。8月份,29个重点城市环比下跌的有17个,平均跌幅24%;同比下跌的有18个,平均跌幅为20%。

  但实际上,几乎没有人认为一二线会一直跌下去。大家都知道,打造都市圈、“抢人大战”的利好下,这些城市的基本面没有问题。市场下行,这是政策高压、融资紧缩的结果。未来,“房住不炒”的顶层设计是一定要落地的,这些镁光灯下被瞩目的优等生,房价必然不能大涨,但也不能不涨。不然的话,打造都市圈、吸引人口,塑造区域增长极等,投下的巨资从哪来呢?

  更关键的是,房价真不涨了,购房人的数量会下N个台阶。所以,从此前苏州、武汉内部会议暴露的信息看,这些城市未来的房价涨幅,要控制在5%-10%。有了这个上涨的念想,开发商拿地也好,居民买房也好,还会保持在一定的活跃度。

  所以,“金九银十”罕见地提前打响了,开发商惨烈地争夺宝贵的份额。7月份,恒大率先全面促销,拉开“抢收”序幕,最低近6折的优惠创纪录了(往年是7.4折);一家总部位于深圳的房企表示,当下公司更加奉行“见好就收”的高周转策略,不过于追求利润。

  近期,笔者拿到一份房企“金九银十”营销表,“高周转、去库存、保回款”是主题词,多数房企启动人海战术的“转介”分销,点数给到2%-3%(商办、车位给到5%左右)。

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  棚改:重新度量棚改退潮

  这就奇怪了!棚改退潮、人口外流、开发商撤退,早在年初,各界就开始唱衰三四线了。现在,一二线楼市在红火完上半年以后,颓势尽显,为何全国市场还如此韧性呢?

  首先,三四线并不像大家想得那么差。根据国家统计局的数据,分区域看,西部地区市场表现最好,1-8月销售增长3.8%,远比东部(下降3.6%)、中部(增长0.5%)要好,西部单月销售增速高达11.2%。西部一二线城市很少,这意味着,西部三四五线楼市,表现得要顽强的多。

  这很是大跌眼镜。看来,低能级市场,其生命力和运行态势,远不是坐在办公室可揣摩的。直线推演,棚改退潮不啻于“断奶”,但实际情况呢?

  2019年,棚改计划开工套数285万套,但实际施工量在400-500万套,很大一部分是2018年(甚至更早)的开工量。由于专项贷款(PSL)从授信到批复,再到拨付的时滞,大量项目还在等米下锅。

  而且,拆迁户拿到货币补偿后,有报告称马上购房的只有21%。现在,房价上涨预期弱了,拆迁户持币待购的多了。2016-2017年,棚改货币化当年购房比例分别为:吉林(75%和81%)、辽宁(NA和75%)、宁夏(31%和23%)、湖南(55%、和NA)、湖北(67%和NA)等,5个棚改大省货币化安置落地购房平均比例为58%,42%的并未当年购房。

  当然,少数棚改户寄居亲戚家,大部分人还是会购房,这就是潜在需求。所以,棚改的利好还会平滑至未来几年。这只是三四线楼市韧性的一个缩影。2014年7月确立“去库存”主题以来,三四线楼市整体回升了5年。

  现在,大多数三四线楼市,基本上都处在低库存的状态下,楼市量价的韧性都会比较强,对棚改的依赖下降了。从中指院口径的百城价格指数看,三线城市自2016年3月以来实现连续40个月的上涨,并且2019年1-6月仍保持在6-7%左右同比涨幅,这与统计局70城数据类似。可见,三四线楼市并不是寄生在棚改上的。

the end
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